Mật độ xây dựng The 7 Stars khoảng 28,35% trên ô đất CT4 rộng 33.932 m². Hơn 70% diện tích không gian mở và khối đế dành cho cảnh quan, tiện ích và dịch vụ. Toàn bộ xe đi xuống 2 tầng hầm, mặt đất giữa 7 tòa tháp chỉ dành cho người đi bộ. Bên ngoài ranh đất là hồ điều hòa 15 ha của khu đô thị Thành phố Giao Lưu.
Nội dung
Mật độ xây dựng là gì
Mật độ xây dựng là phần trăm diện tích đất bị nhà phủ lên, tính theo hình chiếu của tòa nhà xuống mặt đất. Con số càng thấp, phần đất còn lại cho sân, vườn và lối đi càng nhiều.
Với mật độ khoảng 28,35%, trên mỗi 100 m² đất của ô CT4 chỉ khoảng 28 m² có khối nhà. Khoảng 72 m² còn lại là khoảng trống. Tính trên toàn khu đất 33.932 m², phần có nhà phủ lên vào khoảng 9.600 m².
Mật độ thấp đặt cạnh 7 tòa tháp cao tầng
Nhiều người nghĩ tổ hợp 7 tòa tháp thì phải dày đặc. Ở The 7 Stars, chiều cao 21–27 tầng chính là cách để giữ mật độ thấp. Dự án xây lên cao thay vì trải rộng. Mặt đất vì thế còn nhiều chỗ trống.
Các tòa còn được xếp so le theo hình nan quạt và giật cấp chiều cao. Không có 2 tòa nào đứng đối diện nhau ở khoảng cách gần như kiểu xếp ô cờ. Khoảng trống giữa các tòa được dùng làm vườn và lối dạo.
Hơn 70% diện tích cho cảnh quan và tiện ích
Phần không gian mở và khối đế chiếm hơn 70% diện tích, chia cho các hạng mục:
| Hạng mục | Quy mô |
|---|---|
| Vườn thực vật phân tầng và quảng trường ánh sáng | Hơn 10.000 m² |
| Sân chơi ngoài trời của trường mầm non | 800 m² |
| Sân chơi trẻ em lát cao su giảm chấn | Trong vườn nội khu |
| Vườn tĩnh có ghế nghỉ cho người lớn tuổi | Trong vườn nội khu |
| Lối dạo nối ra đường chạy bộ ven hồ | Dài hơn 2 km tính cả vòng hồ |
Vườn có hệ tưới ngầm tự động, đèn chiếu sáng cảm biến và khu nhạc nước. Cây được trồng nhiều tầng, từ thảm cỏ, bụi thấp tới cây tán lớn.
Mặt đất không có xe
Mật độ thấp chỉ có ý nghĩa khi mặt đất thực sự dành cho người. Dự án đưa toàn bộ xe xuống 2 tầng hầm, lối vào hầm nằm ngay ranh đất. Ô tô và xe máy không chạy qua sân giữa các tòa.
Trẻ em có thể tự đi từ sảnh ra sân chơi. Người lớn tuổi đi dạo trong vườn không phải nhường đường cho xe. Không khí ở mặt sân sạch hơn vì không có khói xe.
Khối đế 2 tầng tính vào phần tiện ích
Khối đế cao 2 tầng chạy dưới cả 7 tòa, với hơn 12.000 m² sàn thương mại. Mái khối đế được dùng làm sân vườn và tầng tiện ích, không bỏ trống.
Trong khối đế có các tiện ích chính:
- Bể bơi 4 mùa Panorama khoảng 600 m², vách kính hướng hồ.
- Khu gym, yoga, Pilates khoảng 1.200 m².
- Trường mầm non song ngữ quốc tế với 1.500 m² sàn học.
- Phòng khám đa khoa khoảng 800 m².
- Cửa hàng tiện lợi 24/7, siêu thị mini, quán cà phê, nhà hàng.
Không gian mở bên ngoài ranh đất
Phía trước khu đất là hồ điều hòa 15 ha. Mặt nước và cây xanh quanh hồ rộng khoảng 150.000 m², lớn gấp hơn 4 lần cả ô đất CT4. Đường chạy bộ quanh hồ dài hơn 2 km.
Hồ thuộc đất cây xanh, mặt nước của khu đô thị, đã làm xong và bàn giao. Không gian mở thực tế của cư dân vì thế rộng hơn nhiều so với con số 70% bên trong ranh đất.
Mật độ thấp ảnh hưởng tới căn hộ ra sao
Khoảng trống giữa các tòa rộng thì căn hộ nhận nhiều ánh sáng và gió hơn. Các tòa xếp so le, giật cấp. Tầng trên của tòa phía sau có thể nhìn qua khe giữa các tòa phía trước.
Hành lang mỗi tòa có khe thông gió, lõi thang đặt ở giữa. Mặt ngoài dùng kính hộp Low-E tràn viền, lấy sáng nhiều mà bớt nóng.
Mật độ căn trên mỗi sàn cũng được giữ vừa phải:
- Căn 1 phòng ngủ ở Parkview Towers: 2–3 căn mỗi sàn.
- Căn 3 phòng ngủ góc ở Lakefront Towers: 4 căn mỗi sàn.
- Căn 2 phòng ngủ ở cả 7 tòa: 6–8 căn mỗi sàn.
Mật độ dân cư của dự án
Dự án tính cho khoảng 5.000–6.000 cư dân trên khu đất 3,39 ha. Số dân đó dùng chung hơn 10.000 m² vườn, hơn 12.000 m² sàn thương mại và hồ 15 ha bên ngoài.
Thang máy tốc độ cao được phân tầng bằng nhận diện khuôn mặt và thẻ từ. Mỗi tòa có sảnh riêng ốp đá cẩm thạch, có lễ tân. Lượng người đi lại được chia đều qua 7 sảnh, không dồn vào một cửa.
Đối chiếu với hồ sơ quy hoạch
Các chỉ tiêu của ô CT4 nằm trong đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500 khu đô thị Thành phố Giao Lưu, được UBND TP. Hà Nội phê duyệt năm 2025. Ngày 18/11/2025, UBND phường Phú Diễn thông báo công khai đồ án kèm bản vẽ và thuyết minh.
Bản vẽ quy hoạch đã duyệt là căn cứ để giữ cố định khoảng trống giữa các tòa. Mật độ xây dựng The 7 Stars vì vậy là chỉ tiêu có giá trị pháp lý, không phải con số quảng cáo có thể thay đổi sau.
Khoảng xanh là tài sản dùng mỗi ngày
Mật độ khoảng 28,35% mang lại cho cư dân một khu vườn hơn 10.000 m² ngay dưới nhà, cộng thêm hồ 15 ha ngay trước mặt. Một ngày bình thường có thể bắt đầu bằng vòng chạy quanh hồ, kết thúc bằng buổi tối dạo trong vườn với con nhỏ.
Ở khu vực Phạm Văn Đồng, nơi các tổ hợp cao tầng thường nằm sát nhau, khoảng trống đó là lợi thế khó có ở dự án khác. Phần đất trống bị khóa bằng quy hoạch. Giá trị sống của căn hộ được giữ theo thời gian.